您当前所在位置:首页 > 议政建言 > 重点提案 > 2020年

关于进一步加强小区物业公司管理的提案

作者:信息来源:发布日期:2020-08-06访问次数:字号:[]

提案者

第一提案人

杨萍

联名人

银川市工商业联合会、王晓龙、马少云、杨真、张韬、高召芳、刘靖、于咏梅、牛宇翔、沙莎

办理单位

主  办

市住建局  

协  办

序号

清单式建议

补充说明

答复清单

当年已完成事项

正在推动事项

下一步落实事项

建议1

要明确各方职责和权限

首先,要政府牵头,明确小区管理中涉及的城管、规划、公安、住建等政府部门职责,建立联合执法机制。未按程序组建的业委会不予承认。筹备委员会成员及业主委员会成员应当最终由管理部门确认,并代表全体业主发放聘书,每年聘任一次,次年按程序重新聘任。对小区内噪音扰民、违章搭建、无照经营、违章停车等现象进行联合执法,不让小区成为行政执法空白点。加强对小区物业的监督力度,规范物业管理行为。加大物业市场的监管力度,提高对物业行业的准入门槛,强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,达到从业人员持证上岗。 其次,要明确业主委员会的法律地位,建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。明确业委会由各辖区物业办和社区(或街道办事处)共同管理,并且参照对其他组织的管理办法,制定相应的管理制度。严格组建程序,严控相关人员的资格。在日常管理中,业主委员会的职责和权限范围内的一些决定应向管理部门备案或者报批。法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格,业主委员会是大会的执行机构,它负责实施其决议,代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况,从而有效地缓解矛盾,并最大限度地避免纠纷的发生。 第三,街道和社区要积极做好相关管理工作,加大宣传力度,让广大居民熟悉物业管理,理解物业管理,接受和支持物业管理,让居民做到自觉缴费。推行物业管理招投标制,用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。

修订了《银川市物业管理条例》进一步明确了市、辖区相关部门的职能职责。强化和落实辖区政府和基层组织在物业管理中的职能,行使属地管理权,促使全市物业行业服务水平的整体提高。

贯彻落实条例的宣传和执行。

贯彻落实条例的宣传和执行。

建议2

要提高员工素质,提高物业管理水平

首先,物业公司要在自己资质的许可范围内经营,不得超资质超面积经营。可以适当引进优质物业企业,激活我市的物业管理市场。 其次,物业公司要订立公平、公开、合法、合理的物业服务合同,政府主管部门要明确要求物业管理企业在承揽物业项目之后,积极与业主沟通协调,签订详尽的物业服务合同。通过合同约定明确双方的权利义务和收费标准、服务内容、服务标准、责任范围等,一旦发生争议,就可以依据合同,解决纠纷和分歧,防止激化矛盾。 第三,物业公司要加强物业管理人员的业务培训,提高从业人员素质,认真执行相关法律、法规;树立服务意识,建立良好的职业道德规范,为居民提供优质服务。要根据居民的差别化需求,提供差别化的服务。进而提升小区的品位,提升小区的经济价值。在日常管理中,有的业主委员会成员恶意索要好处,要求免交物业费,甚至有的委员恶意策划解雇当前物业公司,转而由与自己有直接或间接利益关系的物业公司进场服务。对于以上类似问题的业委会成员不仅应当取消委员身份,还应当承担相应处罚,情节严重的,应移交司法机关处理。

修订了《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》。进一步完善我市物业行业信用监管,引导物业市场实现优胜劣汰的良性发展环境

督促各县(市)区物业主管部门落实物业管理月巡查制度,对巡查到的不规范服务行为企业进行信用处理

督促各县(市)区物业主管部门落实物业管理月巡查制度,对巡查到的不规范服务行为企业进行信用处理。

建议3

规范物业公司管理

第一,物业公司要向专业化方向发展。 物业管理要有专门的针对对象和细分市场,在管理上要有专业化水准。很多物业公司是由房地产企业派生的,要克服这种一体化管理中机构庞杂、管理成本高的弊病,建立科学的人力资源管理机制,吸引和留住人才,做好服务集成。要加快物业公司的现代企业制度建设,树立企业服务品牌,创名牌物业管理企业,引导企业走一条人才专业化、服务现代化、竞争市场化的道路。第二,物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司,规范物业公司的管理行为,接受业主和业委会的公开监督,实行人性化管理,逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。第三,建立规范的物业收费管理制度。根据目前存在的收费率偏低、入不敷出的实际,提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准,对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩,根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。第四,规范维修基金的申请手续。维修基金是业主的钱,由住建部门代管,若小区需要公共维修,应由物业公司向业委会申请同意。业委会在小区发出公告,经全体业主三分之二以上同意后,方可使用维修基金。第五,加大部门执法力度,建立健全物业管理法规。建设、规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设,加大执法力度,对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境,侵害业主公共利益等违法行为要及时介入,依法予以处理。建立健全物业管理法规,使物业管理做到有法可依,依法推动和保障物业及其物业管理的健康发展。

出台了《银川市物业管理工作考核办法》

建立健全“两级政府、三级网络、四级管理”物业行政管理架构,实行物业管理“重心下移、属地管理”的目的,强化和落实下去政府在物业管理中的职能和作用。同时,加大行业培训和指导力度,推进标准化服务。

开展对各县(市)区物业管理考核工作,以督促辖区强化属地管理作用,进一步规范物业服务企业加强管理,提高服务水平。

案由: 

近年来,随着我市城乡一体化进程的不断加快,人口大量集聚到一个个小区。小区物业公司的管理水平和管理质量对老百姓日常生活的影响越来越大。物业公司行业发展速度非常之快,在住宅小区管理中发挥着越来越大的作用,通过近30年的发展和完善,物业管理水平也有了很大的提高。但是,在小区物业公司快速发展的背后,随之而来的的问题也越来越多。当前,我市物业管理存在的问题主要有: 一是物业管理主体模糊。物业公司与业主间缺乏有力的沟通平台。国务院出台的《物业管理条例》虽然明确了小区业主委员会的权利、义务、职责,但大部分业主委员会未能真正行使好权利,担负起职责。业主委员会成员的产生未能真正体现民主性、代表性,往往以不愿得罪人的心态处理物业事务,有的甚至根本就是不履行职责。业主委员会的功能未能有效发挥,本应由业主大会和业委会担负的管理共同事务和制止侵害行为的责任,全部推到了物业公司身上,这也是造成当前物业矛盾不能及时排解,大量积压的原因。 二是部分物业公司超资质经营。2007年11月26日,建设部《关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正,物业服务企业资质等级分为一、二、三级,分别规定了注册资本、专业人员、职业资格认证、管理各类物业的房屋建筑面积、企业管理制度和标准。我市现有的部分物业管理公司存在超面积经营的现象,小马拉大车,一定程度上影响了物业公司的服务质量。三是物业公司管理不到位。小区规划滞后导致停车困难,遗留工程质量导致维修困难,公用设施尾巴导致运行困难等等,个别物业公司人员结构严重老化,缺乏人才,服务单一,质量低下,只能提供简单的保安、保洁等服务,与业主的要求有一定的差异。最终导致物业费收缴困难,业主因不满意拒交物业费或迟交物业费,恶性循环,物业公司“难为无米之炊”,服务更难到位。

具体建议: 

一、要明确各方职责和权限。

首先,要政府牵头,明确小区管理中涉及的城管、规划、公安、住建等政府部门职责,建立联合执法机制。未按程序组建的业委会不予承认。筹备委员会成员及业主委员会成员应当最终由管理部门确认,并代表全体业主发放聘书,每年聘任一次,次年按程序重新聘任。对小区内噪音扰民、违章搭建、无照经营、违章停车等现象进行联合执法,不让小区成为行政执法空白点。加强对小区物业的监督力度,规范物业管理行为。加大物业市场的监管力度,提高对物业行业的准入门槛,强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,达到从业人员持证上岗。

其次,要明确业主委员会的法律地位,建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。明确业委会由各辖区物业办和社区(或街道办事处)共同管理,并且参照对其他组织的管理办法,制定相应的管理制度。严格组建程序,严控相关人员的资格。在日常管理中,业主委员会的职责和权限范围内的一些决定应向管理部门备案或者报批。法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格,业主委员会是大会的执行机构,它负责实施其决议,代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况,从而有效地缓解矛盾,并最大限度地避免纠纷的发生。

第三,街道和社区要积极做好相关管理工作,加大宣传力度,让广大居民熟悉物业管理,理解物业管理,接受和支持物业管理,让居民做到自觉缴费。推行物业管理招投标制,用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。

二、要提高员工素质,提高物业管理水平。

首先,物业公司要在自己资质的许可范围内经营,不得超资质超面积经营。可以适当引进优质物业企业,激活我市的物业管理市场。

其次,物业公司要订立公平、公开、合法、合理的物业服务合同,政府主管部门要明确要求物业管理企业在承揽物业项目之后,积极与业主沟通协调,签订详尽的物业服务合同。通过合同约定明确双方的权利义务和收费标准、服务内容、服务标准、责任范围等,一旦发生争议,就可以依据合同,解决纠纷和分歧,防止激化矛盾。

第三,物业公司要加强物业管理人员的业务培训,提高从业人员素质,认真执行相关法律、法规;树立服务意识,建立良好的职业道德规范,为居民提供优质服务。要根据居民的差别化需求,提供差别化的服务。进而提升小区的品位,提升小区的经济价值。在日常管理中,有的业主委员会成员恶意索要好处,要求免交物业费,甚至有的委员恶意策划解雇当前物业公司,转而由与自己有直接或间接利益关系的物业公司进场服务。对于以上类似问题的业委会成员不仅应当取消委员身份,还应当承担相应处罚,情节严重的,应移交司法机关处理。

三、规范物业公司管理。

第一,物业公司要向专业化方向发展。 物业管理要有专门的针对对象和细分市场,在管理上要有专业化水准。很多物业公司是由房地产企业派生的,要克服这种一体化管理中机构庞杂、管理成本高的弊病,建立科学的人力资源管理机制,吸引和留住人才,做好服务集成。要加快物业公司的现代企业制度建设,树立企业服务品牌,创名牌物业管理企业,引导企业走一条人才专业化、服务现代化、竞争市场化的道路

第二,物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司,规范物业公司的管理行为,接受业主和业委会的公开监督,实行人性化管理,逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。

第三,建立规范的物业收费管理制度。根据目前存在的收费率偏低、入不敷出的实际,提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准,对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩,根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。

第四,规范维修基金的申请手续。维修基金是业主的钱,由住建部门代管,若小区需要公共维修,应由物业公司向业委会申请同意。业委会在小区发出公告,经全体业主三分之二以上同意后,方可使用维修基金。

   第五,加大部门执法力度,建立健全物业管理法规。建设、规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设,加大执法力度,对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境,侵害业主公共利益等违法行为要及时介入,依法予以处理。建立健全物业管理法规,使物业管理做到有法可依,依法推动和保障物业及其物业管理的健康发展。